À retenir
- Bail meublé : 1 an (9 mois pour un étudiant). Bail vide : 3 ans minimum pour un propriétaire particulier.
- Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges en meublé, 1 mois en vide.
- Fiscalité au régime simplifié : 50 % d'abattement en meublé (micro-BIC, jusqu'à 83 600 €) contre 30 % en vide (micro-foncier, jusqu'à 15 000 €).
- Le meublé impose une liste de mobilier obligatoire (décret du 31 juillet 2015).
- Dans les deux cas : même exigence de DPE et nouveau bail type depuis le 1er octobre 2026.
Le comparatif en un coup d'œil
| Critère | Location meublée | Location vide |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction) | 3 ans (bailleur particulier) |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges maximum | 1 mois de loyer hors charges maximum |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue et dans certains cas) |
| Congé du propriétaire | 3 mois avant la fin du bail | 6 mois avant la fin du bail |
| Loyer | Généralement plus élevé | Généralement plus bas |
| Rotation des locataires | Plus fréquente | Plus faible, locataires plus stables |
| Régime fiscal simplifié | Micro-BIC : 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € | Micro-foncier : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € |
| Au régime réel | Amortissement du bien et du mobilier (LMNP) | Déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € par an) |
Bail et locataires : souplesse contre stabilité
La location meublée séduit une clientèle mobile : actifs en mission, jeunes professionnels, personnes qui travaillent à Monaco pour quelques mois. Le bail d'un an offre plus de souplesse au propriétaire, avec un congé à donner trois mois avant l'échéance.
La location vide attire des locataires qui s'installent durablement, souvent des familles. Le bail de trois ans limite la rotation et les périodes de vacance, mais engage davantage le propriétaire, qui doit donner congé six mois avant l'échéance et pour un motif précis (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).
Dans les deux cas, les baux signés depuis le 1er octobre 2026 suivent le nouveau modèle de bail, avec une clause résolutoire obligatoire.
Fiscalité : l'avantage au meublé, avec une nuance
Au régime simplifié, le meublé l'emporte nettement : 50 % d'abattement forfaitaire contre 30 % en location vide, et un plafond de recettes bien plus élevé.
Au régime réel, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement l'impôt pendant de nombreuses années. Mais depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage reste réel pendant la détention, mais il faut l'intégrer à votre stratégie de revente.
En location vide au réel, les travaux et charges peuvent créer un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an : un levier intéressant en cas de gros travaux de rénovation.
La liste du mobilier obligatoire en meublé
Un logement n'est « meublé » au sens de la loi que s'il comporte au minimum :
- une literie avec couette ou couverture ;
- des volets ou rideaux occultants dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur avec compartiment congélation (ou congélateur) ;
- la vaisselle nécessaire pour les repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté au logement.
S'il manque un élément, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, avec la durée de trois ans qui l'accompagne.
Alors, meublé ou vide ?
Si vous voulez…
- un meilleur rendement
- de la souplesse
- une fiscalité simple et avantageuse
Si vous voulez…
- un locataire stable
- peu de rotation
- déduire de gros travaux
La courte durée
- des revenus plus élevés
- une gestion plus intense
- des règles spécifiques
À Menton, Beausoleil et Roquebrune-Cap-Martin, la demande est forte dans les trois formules. Le bon choix dépend de votre bien, de vos objectifs et du temps que vous voulez y consacrer. Comparez les trois approches avec notre simulateur d'estimation, puis découvrez nos offres en meublé longue durée, en location vide et en courte durée.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un bail meublé ?
Un an, reconduit tacitement. Pour un étudiant, le bail peut être de neuf mois, sans reconduction tacite.
Quelle est la durée d'un bail de location vide ?
Trois ans minimum lorsque le propriétaire est une personne physique, six ans lorsqu'il s'agit d'une société.
Quel dépôt de garantie en meublé et en vide ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum en location meublée, un mois en location vide.
Location meublée ou vide : laquelle est la plus rentable ?
La location meublée permet en général un loyer plus élevé et bénéficie d'une fiscalité plus favorable au régime simplifié (50 % d'abattement contre 30 %). La location vide offre en contrepartie plus de stabilité et moins de rotation.
Sources officielles consultées le 29 septembre 2026 :
- Location meublée : les règles pour le propriétaire (Service-Public.fr)
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (Légifrance)
- Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (Service-Public.fr)
Cet article est une information générale. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable sur votre situation personnelle.
