À retenir
- Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de location de résidence principale.
- Il s'applique aux baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : location vide, meublée et colocation à bail unique.
- Le bail doit désormais contenir une clause résolutoire en cas d'impayé, qui produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
- Si la commune a instauré une obligation de résidence principale, le bail doit le mentionner.
- Les baux en cours ne sont pas modifiés.
Pourquoi les contrats de location changent
Les baux de résidence principale suivent des modèles officiels fixés par un décret de 2015. Or deux lois sont venues modifier les règles depuis : la loi du 27 juillet 2023 contre l'occupation illicite des logements (dite loi Kasbarian-Bergé), qui a notamment raccourci les délais en cas d'impayé, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet, met les modèles de bail à jour pour tenir compte de ces deux lois.
Quels baux sont concernés ?
| Type de contrat | Concerné ? |
|---|---|
| Location vide (résidence principale) | Oui, pour les baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 |
| Location meublée (résidence principale) | Oui, dans les mêmes conditions |
| Colocation à bail unique | Oui |
| Location saisonnière (meublé de tourisme) | Non : ces locations ne relèvent pas du bail de résidence principale |
| Baux déjà en cours | Non modifiés |
La nouveauté principale : une clause résolutoire obligatoire
La clause résolutoire permet de mettre fin au bail de plein droit lorsque le locataire ne respecte pas certaines obligations. Elle devient une mention obligatoire du contrat type, pour trois cas :
- le défaut de paiement du loyer ;
- le défaut de paiement des charges ;
- le non-versement du dépôt de garantie.
La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, contre deux mois auparavant.
Le contrat type prévoit aussi deux clauses résolutoires facultatives : l'une en cas de défaut d'assurance habitation du locataire, l'autre en cas de manquement à l'obligation de jouissance paisible du logement, lorsqu'il est constaté par une décision de justice.
Pour un propriétaire, c'est une sécurité supplémentaire. Elle ne remplace pas pour autant une bonne sélection du locataire ni une garantie loyers impayés.
Les autres nouveautés du bail
- Obligation de résidence principale : lorsque la commune a instauré, dans son plan local d'urbanisme, des secteurs réservés à la résidence principale (possibilité ouverte par la loi Le Meur), le bail doit mentionner que le logement est réservé à cet usage. Une clause résolutoire facultative peut sanctionner le non-respect de cette obligation.
- Coordonnées : le contrat type permet d'indiquer, de façon facultative, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, pour faciliter le contact rapide en cas de difficulté.
Concrètement, que devez-vous faire ?
- Pour un bail en cours : rien. Il reste valable tel quel.
- Pour tout nouveau bail signé à partir du 1er octobre 2026 : utilisez le nouveau modèle. Un ancien modèle téléchargé il y a quelques mois n'est plus à jour.
- En cas de renouvellement du bail à partir de cette date : reprenez le nouveau modèle.
- Vérifiez si votre commune a instauré une obligation de résidence principale.
Lorsque NUITEA gère votre bien en meublé longue durée ou en location vide, la rédaction du bail conforme au modèle en vigueur fait partie de notre travail.
Questions fréquentes
Mon bail signé avant le 1er octobre 2026 doit-il être modifié ?
Non. Le décret du 6 juillet 2026 vise les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne sont pas modifiés.
Qu'est-ce que la clause résolutoire à six semaines ?
C'est la clause qui met fin au bail de plein droit en cas d'impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Le nouveau bail concerne-t-il la location meublée ?
Oui. Le décret modifie les contrats types de location vide, de location meublée et de colocation à bail unique, pour les logements loués en résidence principale.
La location saisonnière est-elle concernée ?
Non. Les meublés de tourisme loués à la nuitée ou à la semaine ne relèvent pas du bail de résidence principale. Ils sont soumis à d'autres règles, notamment celles de la loi Le Meur.
Sources officielles consultées le 29 septembre 2026 :
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (Légifrance)
- Contrat type de location : ce qui change au 1er octobre 2026 (ADIL, réseau ANIL)
Cet article est une information générale. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable sur votre situation personnelle.
